A seguito del diffondersi a livello nazionale (anche mondiale ormai) del virus Covid-19, lo Stato Italiano ha dovuto intraprendere una serie di iniziative legislative (dal decreto-legge n. 6 del 23.02.2020 al decreto legge del 17 marzo 2020 n. 18) che hanno avuto un impatto negativo sull’economina del paese.

Il giustificato comportamento posto in autotutela dai cittadini, ha determinato un rallentamento dei traffici commerciali e successivamente (con la chiusura di tutti gli esercizi commerciali non necessari) un quasi azzeramento degli stessi.

La richiesta sospensione del canone di locazione commerciale

In  piena emergenza del virus Covid-19 le domande sono tante, le attività commerciali sono in seria difficoltà, non hanno entrate e devono evadare pagamenti mensili fissi.

Il canone di locazione commerciale dell’immobile ove viene esercitata l’attività economica (bloccata dall’ultimo decreto legge del Governo) non può essere sospeso per alcuna ragione salvo che l’immobile sia divenuto materialmente inutilizzabile.

L’immobile è, sia nella pacifica disponibilità del conduttore, sia in condizioni da poterlo utilizzare. Tuttavia non ne può godere al fine di svolgere la sua attività commerciale.

L’impossibilità a svolgere l’attività non è imputabile a nessuna delle parti: è dovuta ad un’emergenza straordinaria di tutela della salute.

Il conduttore, inoltre, non ha interesse a liberarsi dal vincolo contrattuale avendo anzi ancora più interesse ad esercitare l’attività nello stesso immobile passata l’emergenza.

Sopravvenuta impossibilità di utilizzazione della prestazione

Semmai una forma di tutela del conduttore potrebbe essere intravista nella sporavvenuta impossibilità di utilizzazione della prestazione: il conduttore, cioè, non può (per una forza maggiore a lui esterna) utilizzare l’immobile per la ragione per cui lo aveva affittato.

Certamente il conduttore continua ad avere la disponibilità dell’immobile ma è venuta meno la possibilità che questa disponibilità realizzi lo scopo perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto.

Da ciò deriva una legittima sospensione del pagamento dei canoni di affitto per tutto il tempo in cui saranno in vigore le limitazioni di cui alla decretazione d’urgenza, oltre al diritto di reclamare il rimborso della parte di canone non goduto.

A tal proposito la legittimità a sospendere il pagamento del canone di locazione, sussite solo quando l’immobile è divenuto completamente inutilizzabile, ovvero viene meno l’utilizzabillità integrale della prestazione.

Si può pertanto invocare il “coronavirus” (motivo straordinario ed imprevedibile) quale causa legittima di inadempienza dei contratti di locazione commerciale, muovendosi non in base alle norme che riguardano il contratto di locazione, bensì facendo riferimento alle disposizioni che regolano il rapporto obbligatorio.

Occorre fa riferimento al sottile confine insito nelle norme di cui agli artt. 1256 e 1467 c.c. che regolano appunto il fattore tempo sulle obbligazioni, disciplinando le ipotesi della sopravvenuta impossibilità e della eccessiva onerosità della prestazione, in raccordo con le norme di cui agli arttt. 1218, 1258 e 1464 c.c.

“L’impossibilità sopravvenuta” (1256 c.c.) è una causa di legittima estinzione dell’obbligazione oppure, a seconda delle circostanze, di giustificazione del ritardo nell’adempimento.

Tale impossibilità per essere giuridicamente rilevante deve avere a riferimento un evento eccezionale ed imprevedibile, estraneo alla sfera del debitore ed idoneo a provocare un impedimento obiettivo ed insormontabile allo svolgimento della prestazione.

Si parla in tal senso di “causa di forza maggiore” come epidemie, catastrofi, guerre che rientrano tra le cause di forza maggiore idonee a giustificare l’inadempiemnto o a ritardare l’adempimento.

Invece l’eccessiva onerosità sopravvenuta, ai sensi dell’art. 1467 c.c., presuppone non già l’impossibilità ad adempiere ma una grave alterazione dell’equilibrio tra il valore delle prestazioni corrispettive causate da eventi straordinari, imprevedibili e successivi all’assunzione dell’impegno.

In questo caso il rimedio previsto dal codice è quello della risoluzione del contratto ma il creditore può evitarla offrendo una equa modifiica delle condizioni.

Parere professionale sul punto.

Poichè è pacifico che le impostazioni adottate hanno un’incidenza inevitabile sulla corretta e tempestiva possibilità di esecuzione delle obbligazioni contrattuali, dopo la specifica analisi della situazione contrattuale, è consigliabile formalizzare al proprietario una richiesta di sospsensione del canone di locazione per tutta la durata dell’emergenza sanitaria.

In effetti, il locatore in assenza del pagamento dei canoni sarebbe legittimato ad agire per recupararli e per promuovere un procedimento di sfratto per morosità.

Tuttavia la tempestiva formalizzaizone al locatore con le relative motivazioni, di sopravvenuta impossibilità ad adempiere agli obblighi contrattuali, per causa di forza maggiore (motivi straordinari ed imprevedbili), potrebbe frenarlo dall’assumere iniziative contro il conduttore.